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房开商何时办房产证给业主  

2017-03-19 10:41:58|  分类: 博友互动交流 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房开商何时办房产证给业主

南山秀竹(收集整理)


        一、房产证什么时候办理

  对于房产证的办理时间,国家法律有明确的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

   (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

        (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

        (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

  首先要依据商品房买卖合同的约定,如果在商品房买卖合同中对办理房产证的期限作了约定,开发商就应当在合同约定的期限内办理房屋的产权证,否则就要承担违约责任。其次,如果合同中没有对办理产权证的期限作出约定,就适用法律规定的期限,即所谓“90”天的期限。一个“90”天是指,商品房为尚未建成的期房,自房屋交付使用之日起90日;一个“90”天是指,商品房为已竣工的现房,自合同订立之日起90日。

  如果其居住的是还迁房,如果在还迁合同订立时,合同中对办理房产证的期限有约定,那么合同约定的时间就是开发商应当办理产权证的期限;如果合同中没有约定,那么从房屋交付使用之日起,开发商就应当在90日内协助其取得房产证。

  二、长期办不了房产证的原因

  首先,可能是开发商的原因。这种原因较为多见。比如有的开发商未交齐土地出让金,或者虽然交了一部分土地出让金后取得了开发项目国有土地使用权证,但在办理开发项目的产权时,不交齐出让金,开发项目的大产权是办理不下来的,开发商也就不能取得开发项目的大产权证。再如有的开发商为了筹措资金,将所开发的项目抵押给银行,以取得贷款,在未还清银行贷款之前,开发商取得的开发项目的大产权证也应押在银行,不能办理过户手续。还有的开发商开发项目时超过了规划部门审核的用地规划,所以不能办理房产证。

  其次,业主的原因。业主由于自身的原因,没有及时交纳应交的税费,或者没有按要求提供相应的证件资料等,使得房产证办不下来。这种情况是很少见的,但也存在。

  最后,也可能是房产管理部门的责任。由于办理房产证手续较为繁琐,而房地产管理部门因机构、人员、效率等原因,造成房产证迟迟办不下来。当然这种情况并非普遍,只是个别现象。

  三、开发商不及时办理房产证应承担违约责任
  (一)开发商应该承担违约责任。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十八条还明确规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
  违约责任,指当事人一方不履行合同债务,或其履行不符合合同约定或法律规定时,对另一方当事人所应承担的民事法律后果。正如前文所述,开发商不办理或者不及时办理产权证,既违反了商品房买卖合同中向业主交付房屋产权的约定,又违反了法律要求开发商协助业主办理房产证的规定,显然构成了违约,应当承担违约责任。
  (二)业主有权解除合同。
  《解释》第十九条同时规定:“商品房买卖合同约定或者《条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。
  根据上述规定,对于买卖合同来说,合同的目的在于实现财产所有权的转移,这也是买卖合同区别于其他合同的根本区别。对于商品房买卖合同,开发商迟延办理房产证的违约行为致使业主获得房屋所有权的合同最根本的目的难以实现,构成了根本违约,符合《合同法》上述规定的第4项条件,因此业主有权解除合同,且不以催告为必要,即倘若业主向仲裁委或法院提出解除合同的诉请,亦无须证明此前已向开发商申请办理房屋产权过户手续。只要存在开发商的上述违法行为,业主即可行使合同解除权。
      (三)赋予业主合同解除权是对弱势群体的保护。
在房地产交易市场,特别是二级市场,占主导地位的是房地产开发商和购房者。我国当前的房地产市场尚不规范,买方和卖方的地位不平等,信息不对称,广大的商品房消费者相对于开发商而言成为弱势群体。从近年大量的房产纠纷中不难看出,开发商几乎具有压倒性优势,从签订商品房买卖合同时起,开发商和购房者地位就不平等。商品房开发销售商往往利用与购房者签定格式合同,在合同约定上巧设玄关,购房者根本没有什么提出修改的权利,以按揭贷款方式购房时,买房者甚至不能持有购房合同的原件。另一方面,买卖双方在信息量上也不对称,且不说购房者在信息搜集上有着相当的难度,就个别开发商来讲,他们往往故意隐蔽或者减少信息量的告知,甚至不惜发布虚假信息。
  因此,法律和政策应当在这种购房者处于弱势地位的市场环境下给予他们更多的关怀。就《解释》第十九条而言,应该理解为是立法对于购房者的支持,对开发商的威慑和制裁。一方面鼓励商品房交易,为购房者提供法律保障,使他们没有后顾之忧,一旦此权利受到侵害,允许非违约方利用这种手段保护自己;另一方面对开发商施加压力,促使他们及时取得大产权证,与业主一同办理房产过户登记手续,完全履行合同义务,一旦侵害对方权益,对方解除合同的行为也是法律对其的惩罚,从而避免房地产开发商的投机行为,维护房地产市场稳定、健康的发展。

 

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